Prodej nebo koupě nemovitosti je pro většinu lidí největší finanční operací v životě. Když se rozhodnete svěřit tento proces do rukou realitní kanceláře, první otázka, která přistane na stole, zní: „Kolik mě to bude stát?“
Realitní provize bývá často jablkem sváru. Prodejci ji někdy vnímají jako zbytečně vysoký poplatek za „pár otočení klíčem na prohlídce“, zatímco poctiví makléři za ní vidí stovky hodin práce, investice do marketingu a právní odpovědnost.
Pojďme si bez realitních mýtů a tabu nalít čistého vína. Kolik procent z ceny nemovitosti je dnes v České republice férová částka, kdo by měl provizi vlastně platit a jaké služby od makléře musíte za své peníze nekompromisně vyžadovat?
Kolik procent je standard a co je už přes čáru?
V českém realitním prostředí se výše provize určuje procentem z finální prodejní ceny nemovitosti. Výše této částky není regulována zákonem, závisí na tržním prostředí, ale existuje jasně definované rozmezí, které lze považovat za standardní a férové.
Běžná výše provize se pohybuje v rozmezí 3 % až 5 % z prodejní ceny nemovitosti. K této částce je navíc téměř vždy nutné připočítat DPH ve výši 21 % (pokud je makléř nebo RK plátcem, což většina větších kanceláří je).
Výsledné procento se obvykle odvíjí od celkové hodnoty nemovitosti:
- Levnější nemovitosti a pozemky (do 2–3 milionů Kč): Provize se drží spíše u horní hranice (5 %), případně realitní kanceláře uplatňují fixní minimální provizi (např. 80 000 – 100 000 Kč), protože fixní náklady na inzerci a právníky jsou stejné jako u drahého bytu.
- Standardní byty a domy (3–10 milionů Kč): Zde je naprostým tržním standardem 4 % (případně 3 % u velmi rychle prodejných nemovitostí v top lokalitách).
- Prémiové nemovitosti (nad 10–15 milionů Kč): Procento klesá k hranici 3 %, protože výsledná absolutní částka je i tak dostatečně vysoká na pokrytí nadstandardního marketingu.
Příklad z praxe: Při prodeji průměrného bytu za 5 000 000 Kč činí čtyřprocentní provize 200 000 Kč + DPH. To je obrovská suma peněz. Proto máte plné právo chtít vědět, co přesně za ni dostanete.
Kdo má provizi správně platit?
Dlouholetým nešvarem českého trhu bylo tvrzení makléřů: „Vás jako prodávajícího to nic nestojí, provizi zaplatí kupující nad rámec ceny.“ To je však pouhá psychologická hra s čísly.
Kupující má vždy jen jeden balík peněz (vlastní úspory + hypotéka). Pokud je ochoten a schopen za nemovitost dát celkově např. 5,2 milionu Kč, pak je úplně jedno, zda je cena bytu 5 milionů a provize 200 tisíc, nebo zda je cena 5,2 milionu a provizi z ní odvede prodávající.
Nový realitní zákon a moderní etické kodexy jasně směřují k tomu, že provizi platí ten, tko si službu objednal – tedy nejčastěji prodávající, který s makléřem uzavřel zprostředkovatelskou smlouvu. Férový makléř prezentuje nemovitost s konečnou cenou, která již provizi obsahuje.
Co musí férová provize stoprocentně obsahovat?
Pokud makléř inkasuje statisícovou částku, jeho práce rozhodně nekončí vyfocením bytu na mobil a vyvěšením inzerátu na Reality.cz. Profesionální full-service balíček, který musíte za své peníze požadovat, obsahuje tři pilíře:
1. Příprava nemovitosti a špičkový marketing
- Home staging: Profesionální designérská příprava nemovitosti na focení (zapůjčení doplňků, nábytku, odosobnění prostoru), která dokáže opticky zvětšit prostor a zvýšit atraktivitu.
- Profesionální fotografie a videoprohlídka: Zapomeňte na tmavé, rozmazané fotky. Samozřejmostí jsou širokoúhlé snímky od profi fotografa, video-medailonek nemovitosti a dnes již běžný 3D sken (virtuální prohlídka), který odfiltruje zvědavce a zkrátí počet fyzických prohlídek.
- Cílená reklama: Inzerce na největších realitních portálech (přednírování inzerátů), ale také placená a cílená kampaň na sociálních sítích (Facebook, Instagram) zaměřená na specifické cílové skupiny.
2. Obchodní a organizační servis
- Analýza tržní ceny: Makléř nesmí cenu střelit od boku. Musí vám předložit analýzu z realizovaných cen v katastru nemovitostí (tzv. cenové mapy).
- Prohlídky bez vaší účasti: Profesionál provází zájemce sám, dokáže reagovat na nepříjemné dotazy, argumentovat a vyjednávat o ceně ve váš prospěch.
- Prověření zájemců: Dobrý makléř zjistí finanční bonitu kupujícího (zda má hotovost nebo předschválenou hypotéku) ještě předtím, než se začnou sepisovat smlouvy.
3. Právní a finanční neprůstřelnost
- Právní servis na míru: Všechny smlouvy (rezervační, kupní, návrh na vklad) musí připravovat externí advokátní kancelář specializovaná na realitní právo. Vzory stažené z internetu nebo interní šablony RK jsou nepřípustné.
- Úschova finančních prostředků: V ceně provize by měla být zahrnuta bezpečná úschova peněz (advokátní, notářská či bankovní).
- Katastr a předání: Makléř podá dokumenty na katastr, zaplatí správní poplatek, pohlídá převod peněz a nakonec nemovitost fyzicky předá novému majiteli včetně přepisu energií (voda, plyn, elektřina) u distributorů.
Závěr
Férová provize není ta nejnižší na trhu. Férová provize je taková, která je transparentně sjednaná předem, odpovídá odvedené práci a majiteli nemovitosti přinese klid, bezpečí a maximální možnou prodejní cenu. Než podepíšete zprostředkovatelskou smlouvu, nechte si od makléře ukázat jeho předchozí realizace a jasně si specifikujte rozsah služeb. Pokud vám nabídne kompletní servis od home stagingu až po přepis energií, jsou 3 % až 4 % investicí, která se vám v podobě ušetřeného času a vyšší prodejní ceny bohatě vrátí.
